Wooncoöperaties | Zekerheden bij crowdfunding | Innovatie financiering in Europa

Deze nieuwsbrief schrijf ik op de terugweg uit Brussel, waar ik uitgenodigd was voor een diner met Eurocommissaris Gunther Oettinger en vertegenwoordigers van Europese start-up en innovatie netwerken ter gelegenheid van de start van de 10th European Innovation Summit.

Voorafgaand mocht ik nog een panel leiden in het Europees Parlement over alternatieve en gestapelde ("blended") financiering, met sprekers van de EIB/EIF (EU investeringen), Europese Commissie (EU subsidies) en de CEO van Business Angels Europe (private investeringen).

Het waren twee inspirerende en waardevolle dagen en interessant om weer bijgepraat te zijn over de nieuwe Europese ontwikkelingen rond Horizon Europe (€100 miljard EU investeringen in R&D), de nieuwe SME-instrument regelingen (vanaf zomer 2019 ook equity investeringen beschikbaar) en impact van de Brexit.

Deze week las ik verder de volgende interessante artikelen:

• Opkomst wooncoöperaties voor betaalbare huur in de stad
• Slechts 7% van Europese startups hebben bancaire financiering
• Zekerheden bij crowdfunding
• Via EO programma crowdfunden voor ernstig zieke mensen
• Financiering van R&D en startups in EU 2021-2027

Opmerkingen of aanvullingen? Stuur een reply op deze nieuwsbrief of mail me op ronald@kleverlaan.com.

Ronald

PS. Deze nieuwsbrief doorgestuurd gekregen? Aanmelden kan hier.

Opkomst wooncoöperaties voor betaalbare huur in de stad

In een wooncoöperatie bouwen en beheren de leden hun huizen zelf. In het FD wordt in een uitgebreid artikel uitgelegd wat een wooncoöperatie is en hoe bewoners door dit zelf te financieren meer controle houden over betaalbare huurwoningen.  Weer een mooi voorbeeld van community financiering en eigenaarschap, met een direct belang voor de betrokkenen.

Warren

Een groep van 30 mensen hebben Warren opgericht, de eerste Nederlandse wooncoöperatie die zelf een appartementencomplex gaat bouwen. Midden in een oververhitte woningmarkt willen zij in Amsterdam 36 woningen neerzetten op het nieuwe Centrumeiland op IJburg, met een huur tussen de €450 en €1000. In 2021 verwachten ze erin te kunnen.

Wooncoöperatie vs woningcorporatie

Een wooncoöperatie is een groep mensen die zonder tussenkomst van een commerciële ontwikkelaar of investeerder huurwoningen bouwt of beheert, niet te verwarren met de woningcorporatie. De bewoners huren van de vereniging en beslissen samen over de hoogte van de huur, het beheer van het pand en de selectie van nieuwe bewoners.

In Duitsland en Zwitserland is het al een gebruikelijk model om betaalbare woningen te creëren. In Zürich is bijna een derde van de huurwoningen eigendom van een zogenoemde 'Genossenschaft.'

Sinds 2015 is de wooncoöperatie opgenomen in de woningwet en kan de organisatievorm gebruikt worden.

Financiering is lastig

Een struikelblok is de voorfinanciering. Voordat de eerste paal de grond ingaat, zijn de initiatiefnemers al een paar ton kwijt aan architecten en adviseurs. Uiteindelijk kan dit in de hypotheek verrekenend worden, maar het wordt nu voorgeschoten door de leden.

In het artikel wordt aangegeven dat wellicht een revolverend fonds van de gemeente hier een oplossing voor zou kunnen zijn, waarbij het uitgeleende geld na terugbetaling beschikbaar is voor andere coöperaties.

Ook wordt er gekeken naar (particuliere) achtergestelde leningen of obligaties.

Actieprogramma wooncoöperaties

Het kennisinstituut Platform31 coördineert op dit moment het actieprogramma wooncoöperaties. Meer informatie over deze organisatie- en woonvorm is op hun website terug te vinden.

Slechts 7% van Europese startups hebben bancaire financiering

Dankzij een tip van Rene Reijtenbagh werd ik gewezen op de nieuwe EU startup Monitor. Sinds enkele jaren probeert de Europese Commissie inzicht te krijgen in de groei en ontwikkelingen in de start-up eco-systemen in Europa. Een laatste initiatief hiervoor is het in kaart brengen van de gebruikte financieringsmiddelen door startups. Het blijkt dat dit zeer divers is, maar dat de grote lijn is dat bancaire financiering niet wordt gebruikt.

Startup definitie

Er wordt een redelijk brede definitie van startups gebruikt. Er wordt gekeken naar bedrijven die jonger zijn dan 5/10 jaar, innovatie in het product of business model hebben en de ambitie hebben om te schalen (personeel/markt).

7,4% bancaire financiering

Uit het onderzoek blijkt dat in 3/4 van de projecten er eigen geld van de oprichters in zit. Daarnaast wordt er opvallend divers gefinancierd, maar vooral buiten de banken om. Naast family&friends, Business Angels en VCs, wordt ook aangegeven dat financiering via accelerators, overheden en crowdfunding is ontvangen en dat op basis van cash-flow inkomsten de groei wordt gefinancierd.

Jonge bedrijven hebben altijd problemen om financiering van banken te ontvangen vanwege een gebrek aan track-record. Het is echter wel opvallend dat dit ook nog het geval is in de brede selectie die nu is onderzocht, waarbij bedrijven tot 10 jaar gevolgd zijn.

Beperkingen van het onderzoek

De onderzoekers geven zelf ook aan dat er nog beperkingen in het onderzoek zijn:

"There are limitations to the study which need to be considered when drawing conclusions from the findings. First, there is no reliable data about the overall population of startups in Europe. Hence it is unclear what relative sample size our sample emerged from. Second, in terms of representativeness there is variation in the response behavior among countries, which often is dependent on the level of sophistication within each country’s startup ecosystem. Third, there is a clear bias towards startups with digital business models. Although we can assume that the percentage of digital startups is a lot higher these days than for non-digital startups, we do not have information about the actual spread, which may have implications for the representativeness of the sample. Finally, the dataset is cross-sectional and hence only captures a momentary situation in 2018 not allowing for conclusions about dynamics.

Ondanks deze beperkingen geeft het wel een scherp beeld dat het financieringslandschap voor startups ook erg versnipperd is. Het zou ook interessant zijn wanneer er nog een uitsplitsing plaats zou vinden per land.

Download het gehele onderzoek en verantwoording hier.

Zekerheden bij alternatieve financiering

Crowdfunding platformen en andere online aanbieders kunnen ook zekerheden vragen aan een ondernemer om het risico te verlagen. Crowdfundmarkt heeft op basis van een overzicht van AFM met veelgestelde vragen een handig overzicht gemaakt.

Complex en foutgevoelig proces

Het vestigen van zekerheden is een complex en foutgevoelig proces wat grote zorgvuldigheid vereist. De AFM ziet dit in de praktijk regelmatig fout gaan. Het gevolg kan zijn dat zekerheden investeerders niet brengen wat zij ervan (mogen) verwachten.

Welke vormen van zekerheden komen vaak voor?

Er bestaan zakelijke en persoonlijke zekerheden. Hypotheek- en pandrechten zijn voorbeelden van zakelijke zekerheden. Het hypotheekrecht wordt gevestigd op onroerende zaken (bijvoorbeeld een woonhuis of kantoorpand), terwijl het pandrecht alleen kan worden gevestigd op roerende zaken (zoals kantoor- en bedrijfsinventaris, voorraden of vervoermiddelen).

Daarnaast zijn er ook persoonlijke zekerheden. Voorbeelden van persoonlijke zekerheden zijn hoofdelijke aansprakelijkheid en borgtocht. Allereerst is er de hoofdelijke aansprakelijkheid van de geldvrager zelf. Ook is het gebruikelijk dat een of meer andere partijen zich verbinden aan de verplichtingen die de geldvrager aangaat. Dit kan een familielid zijn, of ieder ander willekeurig persoon die zich verbonden voelt met de geldvrager.

Passende zekerheden

Waarbij banken via een verzamelpandakte alle huidige en toekomstige zekerheden claimen, zien we dat alternatieve financiers heel gericht zekerheden vragen die gekoppeld zijn aan de financiering. Deze passende zekerheden zorgen er voor dat de ondernemers ook flexibel kunnen blijven groeien en in een latere fase ook aanvullende financiering op kunnen halen en hier andere zekerheden voor inzetten.

Is het stellen van zekerheden bij crowdfunding anders dan bij een bank?

Een belangrijk onderdeel van crowdfunding is dat het vaak gaat om veel investeerders die relatief kleine bedragen investeren. Alle investeerders in een project hebben recht op hun aandeel in de gestelde zekerheid. Het is belangrijk om zorgvuldig af te wegen hoe de belangen van de crediteuren (de crowd) het best gewaarborgd kunnen worden, individueel of bijvoorbeeld via een stichting zekerheden.

Het platform moet ook rekening houden met het scenario dat zij zelf ophoudt te bestaan of failliet gaat. Ook in die gevallen moeten investeerders nog steeds hun zekerheidsrecht kunnen uitoefenen.

Aanpassingen pandrecht registratie

Op dit moment is het aanvragen van pandrechten nog erg analoog, wat tijdrovend en foutgevoelig is. Bij de Belastingdienst moet het pandrecht (handmatig) geregistreerd worden. Ook moeten pandlijsten regelmatig bijgewerkt worden.

Het zou goed zijn als hier een digitaal proces voor opgezet gaat worden.

Via EO programma crowdfunden voor ernstig zieke mensen

Vier ernstig zieke mensen vragen in het nieuwe EO-programma Je Geld of Mijn Leven tv-kijkers om een financiële bijdrage voor behandelingen die ze zelf niet kunnen betalen. De personen gaan allemaal een crowdfunding actie starten om de financiering op te halen. Het programma gaat de mensen tijdens en na hun crowdfunding actie volgen.

Jaarlijks 100-en crowdfunding acties gestart

In het programma wil de EO  de mensen die in het zorgverzekeringssysteem buiten de boot vallen een gezicht geven. Elk jaar starten een paar honderd mensen een crowdfunding actie omdat ze medische hulp niet zelf kunnen bekostigen volgens de omroep.

Het is mooi dat de EO de personen een podium geeft om hun actie uit te leggen. Het zal echter wel een aantal discussies starten: Is het terecht dat sommige behandelingen niet vergoed worden? Wat is een mensenleven feitelijk waard?

De 4 personen krijgen hiermee een extra podium om hun actie te promoten. Het geeft het grote publiek ook een bredere kijk op hoe crowdfunding werkt.

Financiering van R&D en startups in EU 2021-2027

Afgelopen maandagavond mocht ik aanschuiven in Brussel bij een diner met Eurocommissaris Gunther Oettinger, enkele parlementsleden en een groot aantal innovatieleiders in Europa na afloop van de opening van het 10e "European Innovation Summit".

Interessant om de inzichten en plannen te horen voor Horizon Europe (2021-2027) waarmee meer dan €100 miljard in Research & Innovatie geïnvesteerd gaat worden om Europa concurrerend te houden op de wereldmarkt.

Als "outsider" en expert rond financieringen heb ik hier nog de kansen van nieuwe (alternatieve) financieringsbronnen toe mogen lichten en vooral ook aandacht gevraagd voor het combineren van publieke en private financieringen. Ook het actief ondersteunen van niet-bancaire financieringsbronnen heb ik gepromoot, omdat uit eigen EU onderzoek ook blijkt (zie eerder artikel in deze nieuwsbrief) dat innovatieve startups slechts in 7% van de gevallen via banken gefinancierd worden.

Contact

Inspiratie opgedaan en verder praten over advies en onderzoek rond nieuwe financieringsvormen?

Neem gerust contact op via een reply op deze nieuwsbrief, via mail (ronald@kleverlaan.com) of telefoon (06-28254452).