Opkomst non-bancaire vastgoed financiering | Community Land Trust | Financieringswijzer

Het sterkst groeiende segment binnen de non-bancaire financieringsmarkt is al enkele jaren de markt voor vastgoed financiering. Terwijl er in Amerika en het VK al meer dan 5 jaar veel gespecialiseerde aanbieders op de markt zijn, zien we ook in Nederland de laatste 2-3 jaar nieuwe aanbieders starten, of bestaande financiers zich op dit segment richten.

In deze nieuwsbrief bespreek ik een aantal van de nieuwe trends in vastgoed financiering in Nederland, waarbij ook steeds meer sociale financieringen een rol spelen, zoals het gebruik van een Community Land Trust.

Ook bespreek ik de eerste resultaten van de Financieringswijzer van Stichting MKB Financiering. 83% van de ondernemers krijgt suggesties van financiers die hen verder kunnen helpen.

Artikelen deze week:

• Een bedrijfspand kopen zonder bank doe je zo
• Banken doen moeilijker over verlengen hypotheek commercieel vastgoed
• Beleggers richten zich op buurtwinkels in plaats van winkelstraten
• Financieren maatschappelijk (zorg) vastgoed projecten
• De financiering van wooncoöperaties is een patchworkdeken
• Eigendom van grond loskoppelen van gebruik - Community Land Trust
• SMF Financieringswijzer koppelt 83,1% van ondernemers aan financiers

Vacatures:

• Vacature Bestuurslid Stichting MKB Financiering
• Vacature Auditor Keurmerk Erkend MKB Financier (part-time)

Veel leesplezier weer deze week. Opmerkingen of aanvullingen? Stuur een reply op deze nieuwsbrief of mail me op ronald@kleverlaan.com.

Ronald

PS. Deze nieuwsbrief doorgestuurd gekregen? Aanmelden kan hier.

Een bedrijfspand kopen zonder bank doe je zo

De KvK heeft een aantal concrete tips op een rij gezet voor ondernemers die een bedrijfspand aan willen schaffen en die dit buiten banken om willen financieren.

Looptijd korter

In vergelijking met een zakelijke hypotheek bij een bank is de looptijd vaak korter. Waarbij een bancaire hypotheek meestal 10 tot 20 jaar loopt, is de looptijd bij nieuwe financiers maximaal 5 jaar, schrijft de KvK. De laatste tijd zie ik echter ook steeds meer aanbieders die wel langer willen en kunnen financieren.

KvK geeft de volgende suggesties:

• Crowdfunding - Steeds meer crowdfundingplatformen bieden ook vastgoedfinanciering aan. In 2020 werd 52% van de crowdfunding leningen voor bedrijven opgehaald voor het aankopen van vastgoed. Naast de grotere, algemene crowdfundingplatformen als Geldvoorelkaar en Collin Crowdfund (met financieringen tot €2,5 miljoen), komen er ook steeds meer gespecialiseerde vastgoed crowdfundingplatformen bij.
• Qredits biedt een hypothecair krediet tussen de 50.000 en 250.000 euro. De looptijd is 1 tot 20 jaar. Je betaalt maandelijks aflossing en rente. Het krediet is bedoeld voor een bedrijfspand dat je gebruikt voor je eigen bedrijf, niet voor een beleggingspand.
• Leasing - Bij sale en leaseback verkoop je je pand aan een investeringsmaatschappij en daarna lease je het terug. Dit kan een oplossing zijn als je bedrijf in financiële problemen zit. De inkomsten van de verkoop versterken zo eenmalig je cashflow.
• Business Angels - Naast geld biedt een business angel kennis, ondernemerservaring en zijn netwerk voor de groei van je onderneming. Het geld van een business angel kun je ook inzetten voor vastgoed bijvoorbeeld in combinatie met investeren in bedrijfsmiddelen en werkkapitaal.
• Familie en vrienden - Een onderhandse lening van familie of vrienden is ook een optie.
• Overbruggingsfinanciering - Sommige vastgoedfinanciers hebben zich gespecialiseerd in korte-termijn kredieten  van some maar enkele maanden om vaak de start van de vastgoed ontwikkeling te financieren. De rentes zijn hoger vanwege het hogere risico, maar bieden extra flexibiliteit totdat de langlopende financiering rond is.

Hier missen eigenlijk nog de gespecialiseerde aanbieders. Daar kom ik verder in deze nieuwsbrief op terug.

Banken doen moeilijker over verlengen hypotheek commercieel vastgoed

Vooral beleggers in winkel- horeca- en bedrijfspanden hebben sinds het uitbreken van de coronacrisis meer moeite om hun hypotheek te verlengen. Het verlengen van een vastgoedhypotheek was tot voor kort een hamerstuk, maar door corona doen banken daar steeds moeilijker over.

Corona risico

Huurders worden door de pandemie sneller als risicovol aangemerkt.  Hierdoor worden hypotheken minder snel verlengd. Ook vastgoedeigenaren van wie de huurders geen betalingsproblemen hebben, lukt het niet om hun hypotheek te verlengen, blijkt uit een rondgang van het Financieel Dagblad in de sector. De eigenaar van een volledig verhuurd en voor de helft afgelost bedrijfspand kreeg 'uit het niets' te horen dat ING zijn hypotheek niet verlengde. 'Het paste niet meer binnen hun beleid'.

Portefeuille wordt al enkele jaren afgebouwd

Banken kijken door corona nog kritischer naar hun vastgoedleningen. Rabobank, met afstand de grootste vastgoedfinancier van Nederland, bouwt de winkelfinanciering al jaren bewust af, maar kijkt door corona nog stringenter naar de portefeuille, stelt Roel van de Bilt, directeur vastgoedfinanciering bij Rabobank:

"Winkelvastgoed is een moeilijke markt, die veel last heeft van de digitalisering en kampt met overaanbod. Ontwikkelingen die door corona versnellen. Dus als er nu een verlenging van winkelfinanciering aankomt, kijken we natuurlijk naar het klantbelang, maar ook naar onze risicopositie."

Uit recent onderzoek van KPMG blijkt dat de financieringsbereidheid van banken bij vastgoed, en vooral bij winkelpanden, sterk is afgenomen. Het percentage banken dat bereid was een lening te verstrekken voor winkels, waar minder dan 40% eigen geld in zat, daalde sinds 2018 van 100% naar 25%.

Beleggers richten zich op buurtwinkels in plaats van winkelstraten

Terwijl het aantal vastgoedtransacties door de coronacrisis flink is afgenomen, is er toch veel vraag naar een specifieke categorie: die van supermarkten en buurtwinkelcentra. Dit zegt Jeroen Lokerse van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield in het FD.

Buurtwinkelcentra zijn zeer geliefd

Vooral buurtwinkelcentra zijn erg geliefd. De verwachting is dat die prijzen blijven stijgen. Het gaat hierbij om het type winkelcentrum van zo’n achtduizend vierkante meters, met twee supermarkten. Die blijven zelfs in de coronatijd goed lopen namelijk.

De waarde van supermarkten en panden in buurtwinkelcentra is sinds 2016 met 28% gestegen. Kleine wijkwinkelcentra werden daarnaast ook 10% meer waard. De waarde van "normale" winkelpanden in de zeventien grootste winkelsteden ging juist 22% omlaag.

Volgens Lokerse kopen pensioenfondsen en vastgoedbeleggers vooral supermarkten en wijkcentra met een slager, een drogist en andere winkels voor producten die mensen dagelijks kopen. De verkoop van vastgoed in de grote winkelstraten ligt daarentegen vrijwel stil.

Meer binding met lokale economie

Terwijl de grote winkelketens uit het straatbeeld verdwijnen richten (institutionele) investeerders zich nu op vastgoed dat meer binding heeft met de lokale economie. De Corona crisis heeft deze transitie die al langer in gang was, verder versneld. Het grootste risico nu is dat deze partijen allemaal tegen elkaar opbieden, waardoor de prijzen hard omhoog gaan en mogelijk de lokale ondernemingen de (hogere) huren niet meer kunnen betalen op termijn.

Specialisten voor verhuurhypotheken particulieren

Een specifieke sector waar nieuwe financiers zich op richten is de financiering van huurwoningen voor particulieren. Enkele aanbieders die zich hier op richten:

• Diverse crowdfunding platformen bieden dit als op individuele basis aan waarbij particulieren gezamenlijk de financiering verstrekken voor individuele panden.
• Er zijn gespecialiseerde crowdfunding platformen zoals SameninGeld en NewFunding die vaak financieringen bemiddelen tussen de €100.000-€500.000
• Financiers zoals Build.nl, RNHB en Solid Finance financieren vastgoedeigenaren met een bredere vastgoedportefeuille voor middelgrote financieringen van 1 tot 10 miljoen euro.

Miljardenmarkt

De verhuurhypotheken markt is nog steeds een grote groeimarkt. De nieuwe financier Build wil met geld van institutionele beleggers de komende drie jaar voor 1 miljard euro aan financieringen verstrekken vastgoedgoedinvesteerders.

Zij zullen waarschijnlijk goed gekeken hebben naar de snelle groei van MUNT hypotheken, die in 2014 zijn gestart met geld van institutionele financiers en in de eerste 5 jaar voor €16 miljard aan particuliere hypotheken verstrekt hebben.

Financieren maatschappelijk (zorg) vastgoed projecten

Een aanbieder die zich specialiseert in zorgvastgoed is Anders Financieren. Kleine en grote investeerders kunnen hier in obligaties bijdragen aan de financieren van maatschappelijke (zorg) vastgoed projecten.

Het bijzondere van deze vorm van financieren is dat de obligaties laag geprijsd zijn, waardoor maatschappelijke vastgoed projecten alsnog gerealiseerd kunnen worden. De (particuliere) investeerders investeren in deze projecten dan voor een (bescheiden) financieel rendement, maar ook voor de maatschappelijke impact.

De financiering van wooncoöperaties is een patchworkdeken

De financiering van een wooncoöperatie lijkt nog het meeste op een patchworkdeken. Het grootste lapje bestaat uit de banklening. Dan zijn er nog een aantal kleinere, dat zijn andere leningen en subsidies. En dan een hoekje met hele kleine lapjes, dat is de crowdfunding.

De Meent in Amsterdam

De Nieuwe Meent, het tweede project in de pilot wooncoöperaties van de gemeente Amsterdam, is zo een wooncoöperatie. Wooncoöperaties bouwen en verhuren betaalbare woningen, maar de financiering waarmee dat tot stand komt, is ingewikkeld en relatief duur.

Wooncoöperaties zijn voor de bank namelijk een zakelijke klant, geen ‘gewone’ huizenkoper en komen daarom niet in aanmerking voor een hypotheek over het hele bedrag dat nodig is. In plaats daarvan wordt er een zakelijke lening over 70 tot 80 procent verstrekt en ligt de rente hoger dan bij een persoonlijke hypotheek.

Geen voorfinanciering mogelijk

Ook gaat de lening van de bank pas in als de bouw begint. De kosten voor architecten, financieel en juridisch adviseurs en de bouwvergunning moeten vooraf gefinancierd worden. Via leningen en subsidies van verschillende (lokale) overheden, een eigen inleg van 4.000 euro per persoon die lid wordt van de coöperatie en door geld te lenen van vrienden, familie en andere woongemeenschappen die het project steunen.

Crowdfunding via obligaties

Via een crowdfundingcampagne worden op dit moment obligaties uitgegeven met een rentepercentage van rond de 2 procent. Op die manier moet er nog 450.000 euro opgehaald worden (8% van het totale doelbedrag).

Overheidsgarantie voor wooncoöperaties

Kan dat niet simpeler? Ja, dat kan. Er liggen al ideeën voor een overheidsgarantie voor wooncoöperaties, waardoor ze net als woningcorporaties goedkoop kunnen lenen. En de gemeente Amsterdam heeft een fonds opgezet waaruit wooncoöperaties geld kunnen lenen. Een idee dat andere gemeenten misschien over kunnen nemen.

Ook wordt in de verkiezingsprogramma's van D66, CDA en de ChristenUnie concreet verwezen naar inhoudelijke ondersteuning en een garantieregeling om wooncoöperaties te faciliteren en te stimuleren:

“In de verkiezingsprogramma’s van D66, CDA en ChristenUnie komt de wooncoöperatie, waarbij bewoners samen betaalbare huurwoningen exploiteren, min om meer gedetailleerd terug. Deze regeringspartijen zien een belangrijke rol weggelegd voor burgers bij het oplossen van de woningnood. Initiatieven als de wooncoöperatie dienen daarbij ondersteund te worden, met kennis, maar bijvoorbeeld ook door het instellen van een garantiefonds.”

Maar tot die tijd blijft het opzetten van een wooncoöperatie echt pionieren, met alle moeilijkheden van dien.  Op dit moment is De Meent in ieder geval gestart om de laatste 8% van de financiering via crowdfunding op te halen.

Eigendom van grond loskoppelen van gebruik - Community Land Trust

Om maatschappelijke of sociale projecten te ontwikkelen wordt tegenwoordig ook steeds meer onderzoek gedaan hoe het eigendom van de grond losgekoppeld kan worden van het gebruik van de grond.

Community Land Trust

Een van de modellen die hiervoor gebruikt wordt is het Community Land Trust model, waarbij een (lokale) gemeenschap grond aankoopt en dan tegen lage kosten (of gratis) beschikbaar stelt aan de gebruikers er van. Dit klinkt heel altruïstisch, maar het is ook een eenvoudige manier om speculeren met grondprijzen te voorkomen en vanuit de lokale gemeenschap als rentmeester zelf duidelijke randvoorwaarden op te stellen waar de grond voor gebruikt mag worden.

Het kan bijvoorbeeld gebruikt worden om duurzame, betaalbare woningen te ontwikkelen, "grondvrij" te ondernemen, maar ook om de transitie naar duurzame landbouw te stimuleren.

Stadmakersfonds

Een mooi voorbeeld van een fonds die hier al actief mee bezig is, is het Stadmakersfonds. Het fonds investeert in grond en/of vastgoed en stelt dit tegen gunstige voorwaarden beschikbaar aan (sociale) ondernemers. Enkele voorbeeldprojecten zijn de herbestemming van het Parkhuis in Amersfoort en de coöperatie Het Hof van Cartesius.

£4 miljoen voor Community Housing Fund

In het VK en de Verenigde Staten worden CLTs al vaker gebruikt. Afgelopen maand werd er door de Britse overheid £4 miljoen beschikbaar gesteld om lokale community housing projecten te co-financieren.

SMF Financieringswijzer koppelt 83,1% van ondernemers aan financiers

Op de website van Stichting MKB Financiering staat een verwijstool die ondernemers helpt om op zoek te gaan naar de juiste financier met het Keurmerk Erkend MKB Financiering. Zonder dat deze tool actief gepromoot is tot nu toe wordt de verwijstool al actief gebruikt en kunnen er nu ook de eerste conclusies uit gehaald worden.

Doorverwijzing van een ondernemer naar de financiers vindt alleen plaats als alle vragen zijn beantwoord. Dat gebeurt in 60% van de gevallen. In het laatste kwartaal van 2020 vulden 704 gebruikers de vragenlijst volledig in, waarvan het merendeel ook actief werd doorverwezen.

Hoge score verwijzingen: 83,1%

Ondernemers die de moeite nemen alle vragen te beantwoorden worden beloond. 83,1% van hen krijgt advies voor een mogelijk passende financier. Gemiddeld worden zij naar 4,3 financiers doorverwezen. Men heeft dus de keuze uit meerdere financiers.

Levensfasen: starters, groeiers, volwassen bedrijven

Het spectrum van de Erkende Financiers sluit goed aan bij de Markt. De verwijzing vinden plaats binnen de drie vermelde levensfasen: 27% starters, 39% groeiers en 34% volwassen bedrijven worden verwezen naar financiers.

Het is bemoedigend dat voor veel starters financieringsmogelijkheden geboden worden. Hier is een nuancering wel op zijn plaats. De groep bedrijven zonder doorverwijzing bevat meer dan 90% starters.

Veel startende ondernemers zijn nu nog steeds aangewezen op financiering vanuit eigen kring, zoals familie, vrienden, informal investors, e.d.

Omvang van de gevraagde financiering

Bijna 70% van de ondernemers die de financieringswijzer invullen hebben een kredietbehoefte tot € 250.000. Het betreft dus echt de ondernemersgroep waar de banken een terugtrekkende beweging vertonen.

Van de gevraagde financieringen gaat het in 44% van de gevallen om werkkapitaal.

Conclusie

De meeste (83%) van de ondernemers die de financieringswijzer volledig invullen krijgen advies op maat om één of meer specifiek bij hen passende financiers te benaderen. Blijkbaar sluit het aanbod van veel financiers met het Keurmerk goed aan bij de vraag in de markt. Ook voor veel starters blijken er financieringsmogelijkheden te zijn.

Helaas blijken er daarnaast ook veel starters te zijn die (nog) niet geholpen kunnen worden. De toekomst zal leren of de ontwikkeling van de markten van zowel financiers als van financieringsadviseurs ook deze groep ondernemers beter van dienst kan zijn.

In de loop van 2021 komt er een update van de resultaten van de Financieringswijzer.

De financieringswijzer kan hier gevonden worden.

Vacatures

Komende periode zoekt Stichting MKB Financiering nieuwe collega's:

• Een nieuw bestuurslid/ operationeel manager om met de overige bestuursleden de organisatie aan te sturen en verder te ontwikkelen
• Een ervaren auditor om de audits uit te voeren voor het Keurmerk Erkend MKB Financier

Vacature Operationeel Manager en Bestuurslid

Stichting MKB Financiering zoekt een operationeel manager (0,8FTE) met kennis en ervaring op het gebied van non-bancaire financiering. Tevens ben je onderdeel van het driekoppige bestuur van Stichting MKB Financiering.

Heb jij ruime ervaring in de mkb financieringsmarkt, kennis van publiek-private samenwerkingen en met het gestructureerd managen van een nieuwe organisatie en daarnaast bestuurlijke ervaring? Solliciteer dan direct!

Profiel

Je bent een ervaren en gestructureerde operationeel manager met affiniteit met de (non-bancaire) mkb financieringsmarkt. Je kunt hoofd- van bijzaken scheiden en bent goed in staat om te schakelen tussen proces en inhoud.

Verder heb je:

• Ervaring in het opzetten van een organisatie;
• Bestuurlijke ervaring is een pré, maar niet vereist;
• Ervaring op het gebied van (initiëren van) onderzoeken is een pré, maar niet vereist;
• Minimaal 10 jaar relevante werkervaring;
• Een uitstekend vermogen om het overzicht te behouden, maakt je snel nieuwe informatie eigen en je bent een meewerkend manager die ontspannen feedback geeft en ontvangt;
• Je bent gericht op het gezamenlijke resultaat en de doelstellingen van de organisatie;
• Je bent energiek en flexibel, hebt geen negen-tot-vijf mentaliteit.

Informatie en solliciteren

Ben jij de Operationeel manager en mede-bestuurder die we zoeken? Stuur dan uiterlijk 28 februari 2021 je sollicitatiebrief naar Ronald Kleverlaan, Voorzitter Stichting MKB Financiering via ronald@stichtingmkbfinanciering.nl

Vacature Auditor Keurmerk Erkend MKB Financier (part-time)

Stichting MKB Financiering zoekt een ervaren auditor met kennis en ervaring op het gebied van non-bancaire financiering. Heb jij ruime ervaring in de beoordeling en auditing van organisaties en affiniteit met de non-bancaire financieringsmarkt? Solliciteer dan direct!

Profiel

Je bent een ervaren auditor/risk manager met affiniteit met de (non-bancaire) mkb financieringsmarkt. Je bent zelfstandig in staat om gedurende het jaar de structurele audits en de ad-hoc audits in te plannen.

Verder heb je:

• Ervaring in het uitvoeren van audits;
• Minimaal 8 jaar ervaring in risk-management of audits;
• Kennis van de mkb financieringsmarkt;
• Geen belangenverstrengeling met bestaande of nieuwe mkb financiers;

Informatie en solliciteren

Ben jij de Auditor Keurmerk Erkend MKB Financier die we zoeken? Stuur dan uiterlijk 28 februari 2021 je sollicitatiebrief naar Ronald Kleverlaan, Voorzitter Stichting MKB Financiering via ronald@stichtingmkbfinanciering.nl

Beleidsadviseur mkb financiering

Stichting MKB Financiering gaat de komende periode uitbreiden en is op korte termijn op zoek naar een ervaren Beleidsadviseur mkb financiering voor het volgen en deelnemen aan de politieke discussies rond non-bancaire financiering.

Profiel

Als Beleidsadviseur mkb financiering weet je hoe politieke besluitvorming uitgevoerd wordt en heb je ruime ervaring in het pro-actief volgen en beïnvloeden van politiek-bestuurlijke besluitvorming. Als Beleidsadviseur mkb financiering schakel je daarbij tussen uitvoering en beleid, beïnvloeden en samenwerken en tussen mediacampagnes en Kamerbrieven. Ben jij de spin in het web die onze beleidsdoelen gezamenlijk kan bereiken? Solliciteer dan direct!

Informatie en solliciteren

Ben jij de Beleidsadviseur mkb financiering die we zoeken? Stuur dan uiterlijk 15 februari 2021 je sollicitatiebrief naar Georgie Friederichs, Bestuurslid Lobby, via georgie@stichtingmkbfinanciering.nl

Contact

Meer weten over nieuwe financieringsvormen en trends in mkb financiering in binnen- en buitenland?

Neem gerust contact op via een reply op deze nieuwsbrief, via mail (ronald@kleverlaan.com) of telefoon (06-28254452).